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重要信号!央行发布新通知,给楼市调控带来新的变数

2021-01-23 14:31:48 点击 评论
2020年最后一天,央行和银保监会联合为房贷设置了“两道红线”,给楼市调控带来新的变数。


据央视新闻报道,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求,通知自1月1日起已经实施。


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·第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。 
·第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

该通知也是最近经常被提到的“限贷令”,将大中小银行分为5个等级,并分别设立了相应的“房地产贷款占比上限”以及“个人住房贷款占比上限”。换句话说,自2021年开始,银行关于楼市资金的流动“上限”已经确定了。


此外,我们还能得出两个结论。


回顾近20年来有关楼市的调控,很少有第一天发出通知,第二天就正式落地。这次时间之紧迫,并没有留给市场丝毫反应时间,说明对于楼市资金的管控力度之大,对于开发商来说,资金来源也受到了一定的约束。


而另一方面,结合上半年央行与银保监会对于房企制定的“三道红线”来看,三道红线对于房企的负债率提出了要求,相当于限制了房企资金的“需求端”而“限贷令”对于银行提出了要求,相当于限制了楼市资金的“供给端”,两者相辅相成。

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为何要对于银行流入楼市的资金进行限制呢?


其主要目的也是对房价进行调控,有专家对于过去20年房价走势进行了调查,结果发现几乎每次房价大涨的时期,银行房贷贷款比例都会上涨。


其中最为明显的是2016年的一次房贷大涨,当时四大行的房贷占比均超过了70%,中国银行房贷占比超过了80%。因此,对于楼市流入资金进行限制,是有助于控制房价的。


再来谈谈大家最为关心的问题,今年起应该“房产变存款”还是“存款变房产”?换句话说,应该尽早买房还是将房子出售。回答这个问题之前,我们可以分析一下未来楼市有哪些趋势。



01

房企作为资金密集型企业,资金流动是非常关键的,有了资金才能进行土地的拍卖、新楼盘的建设,但如今负债率有了要求。


而根据多家机构统计的数据来看,很多房企已经踩线了,并且负债率都超过了70%的要求,比如一些龙头房企恒大、碧桂园都位列其中。


因此,很多房企都需要采取相关的措施来降低自己的负债,比如去年的“金九银十”期间,恒大就以“全国房源7折”来增加自己的销售额,加快资金变现来降低负债,而后也有一些房企进行了相应的降价活动。

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02

而对于银行来说,放贷比例受到限制后,今后的对于个人房贷审核则会更加严格,特别是第二套及以上的购房者,资金限制将更为严格。


这样避免了楼市进一步炒作现象。而对于首套房购房者来说,则不必担忧类似情况。



03

在过去几年楼市不断的调控下,房价终于从大涨趋势回归到了平稳趋势,这与2016年提出的“房住不炒”理念有着密不可分的关系,将房价的涨势控制住了。


而今年也是“十四五”规划的第一年,在去年的规划大纲中,也再次明确了接下来5年楼市整体发展方向。

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至此,关于未来应该存钱还是买房的问题,小编觉得应该分人群来讨论。


对于刚需购房者来说,可以选择入手买房,尽管楼市在不断调控,但其本质是希望楼市稳定发展,避免房价上涨过快,而不是将房价朝着下跌的方向来调控的,因为房价大跌的危害程度更为严重


因此,未来房价会以稳定为主,随着炒房客不断退出,楼市泡沫也会逐渐消除,因此刚需没有必要担心未来房价大跌。


对于投资者来说,不建议将房子作为投资品,因为随着房价走势逐渐平稳,投资房产利润空间越来越小,相反持房成本越来越高。


如今很多地方二手房市场挂牌量也在不断增加,说明二手房想要出手并不容易,随着退出市场的投资者越来越多,二手房可能面临“有价无市”的问题,也就是被“套牢”了。


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